Требования к ликвидности жилья, которое заемщик предоставляет в качестве залога банку как гарантию возврата кредитных средств, накладывают ограничения на выбор жилой недвижимости. Это особенно касается районов, находящихся на периферии или в проблемных зонах города, так как продажа такого залога в будущем может быть затруднена.
Какое жилье подходит для ипотеки?
Каждый банк, в который вы обращаетесь за ипотечным кредитом, будет предъявлять определенные требования как к выбранной вами недвижимости, так и к вам как заемщику. Поэтому важно быть информированным о том, какие типы жилья подходят для получения ипотеки, а какие варианты могут быть отклонены.
Существует ряд основных критериев, использование которых помогает определить, подходит ли тот или иной дом для получения ипотечного кредита:
- Недвижимость должна находиться в области действия банка;
- Кредиты не предоставляются на деревянные дома или квартиры в зданиях с деревянными перекрытиями, так как такие объекты коренным образом рискуют в плане безопасности;
- Аварийные здания, дома, подлежащие сносу или серьезному ремонту, не могут служить залогом по ипотечному кредиту;
- Недвижимость должна быть обеспечена всеми необходимыми коммунальными услугами: водоснабжением, отоплением, электроснабжением и канализацией;
- Жилище не должно быть предметом споров, находиться под обременением или оспариваться в судебных инстанциях;
- План БТИ (Бюро технической инвентаризации) должен соответствовать реальному состоянию квартиры. Отсутствие официальной регистрации перепланировок может стать основанием для отказа;
- Квартира должна быть свободна от зарегистрированных в ней лиц, которые могли бы быть призваны на военную службу или отбывающие наказание в местах лишения свободы, так как такие граждане могут неожиданно заявить свои права на жилье.
Попытки скрыть какую-либо информацию от банка могут стать причиной серьезных проблем. Благодаря доступности информации из Единого реестра юридических лиц, проверка состояния недвижимости стала доступной и простой. Если вы хотите быть уверенными в чистоте сделки, обязательно запросите полную выписку из домовой книги у продавца и уточните, чем занимались зарегистрированные лица на момент сделки. Банк направит своего оценщика (что обойдется вам ничего, так как платит он), который произведет оценку объекта и удостоверится, что данные в плане БТИ соответствуют действительности.
Новостройка по требованию
Доля новостроек, приобретаемых с помощью ипотечного кредитования, стабильно увеличивается на протяжении последних лет. Новые здания становятся привлекательным объектом для инвестиций. При этом важно отметить, что банки соглашаются предоставлять ипотечные кредиты исключительно на сертифицированные новостройки. Факт аккредитации застройщика банками, особенно крупными, говорит о том, что:
- у застройщика в полном порядке разрешительная документация, имеется необходимое разрешение на строительство, проектная декларация, а земельный участок либо находится в собственности, либо арендован;
- компания-застройщик не испытывает финансовых трудностей, и строительство не заморожено;
- застройщик соблюдает заявленные сроки выполнения работ и не отклоняется от графика;
- компания зарекомендовала себя на рынке новостроек и систематически сдает объекты в эксплуатацию;
- при продаже объектов в ипотеку используется договор долевого участия (ДДУ), который является наиболее безопасным и распространенным способом на сегодняшний день.
Также важно выяснить, аккредитован ли конкретный проект в банках. Меньшие по размеру учреждения могут предлагать более выгодные условия, чтобы привлечь новых клиентов. Учитывая, что ипотека является долгосрочным финансовым обязательством, необходимо проверять все аспекты сделки очень тщательно.
Вторичное жилье в ипотеку
Рассмотрим, какие квартиры на вторичном рынке соответствуют требованиям для ипотеки. Не все покупатели предпочитают новостройки; некоторые могут отказаться от переезда в новое жилье по различным причинам, которые часто сводятся к наличию крепкого текущего жилья. В большинстве случаев на переезд уходит много времени. Это подразумевает, что коммерческая стоимость аренды может быть добавлена к ипотечным платежам до тех пор, пока новое жилье не будет готово для заселения. При выборе вторичной недвижимости банки особенно акцентируют внимание на следующих аспектах:
- срок ипотечного кредита не может превышать 20-30 лет, поэтому важным является процент износа здания. Если результат экспертизы указывает на износ выше 60%, то вам придется искать другую недвижимость;
- продавцом помещения не может быть близкий родственник заемщика;
- если квартира была подарена или унаследована текущим владельцем менее трех лет назад (три года – это срок исковой давности, в который можно оспорить сделку с недвижимостью).
Теперь стоит рассмотреть, какие квартиры не подходят для получения ипотеки на вторичном рынке. Ниже представлены особенности, которые могут сделать данное жилье непривлекательным для банков:
- квартира располагается на цокольном или полуподвальном этаже;
- промышленные или коммерческие помещения не могут быть предметом ипотеки;
- квартира находится в старом жилом фонде, например, в «хрущевке» или другом здании, построенном в 60-70-е годы.
Важно отметить, что ипотечное кредитование не распространяется на коммунальные квартиры с нераспределенным капиталом, поскольку для продажи такой недвижимости необходимо получить согласие всех соседей, что является неприемлемым для кредиторов.
Указанные требования могут незначительно варьироваться в зависимости от условий конкретного банка. Например, в некоторых случаях обязательным условием может оказаться наличие межкомнатной двери и полноценной кухни.
Требования банка к квартире
Чтобы лучше понять, что подразумевается под термином «ипотечный кредит», важно отметить, что это относится ко всем объектам недвижимости, которые приобретаются с использованием заемных средств от кредитных учреждений. Данные объекты должны соответствовать установленным банком критериям.
Хотя перечень требований достаточно схож среди различных банков, конкретные условия могут зависеть от типа финансового учреждения, в которое обращается заемщик. Также важное значение имеет расположение недвижимости и район, где делается запрос на ипотеку.
Расположение
В течение всего срока действия ипотечного кредита квартира, предоставленная в залог регулярному финансовому учреждению, должна оставаться ликвидной. Это подразумевает наличие достаточной вероятности, что данная недвижимость будет успешно продана банком в случае, если заемщик не выполнит свои финансовые обязательства по договору.
По этой причине ипотечное жилье не должно находиться в проблемных зонах. Вероятность одобрения ипотеки на квартиры, расположенные в пригородах, также относительно низка.
Тем не менее, возможности одобрения кредита в таких местах по-прежнему существуют, хотя и значительно ниже, что создает определенные препятствия для судебных разбирательств по ипотечным договорам.
- квартира расположена в ветхом доме;
- дом состоит всего из двух этажей или вообще является частным;
- выбранное жилье относится к блочному или панельному типу — вероятность одобрения тут существует, но она крайне мала;
- здание подпадает под муниципальную программу реконструкции, что подразумевает переселение жильцов;
- здание – общежитие или гостиница;
- кредиты неохотно выдают на квартиры, находящиеся на первом и последнем этажах, а также на тех, что расположены в подвале.
Возраст
Срок эксплуатации здания, в котором располагается квартира, не должен превышать 70% нормативного срока службы, предусмотренного для данного типа объектов. Эта информация вполне доступна и может быть найдена в Интернете — в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, представлено множество дат постройки зданий. Кроме того, информацию можно запросить в Росреестре в электронном виде.
Наиболее популярные услуги по получению определения возраста недвижимости можно получить в этой инстанции. Позаботьтесь о том, чтобы заказать технический паспорт на здание, что будет обстоять вам недорого, так как стоимость составляет всего около 150 рублей. Копия запроса и квитанция будут отправлены вам по электронной почте, и в течение пяти дней вы получите интересующие данные касательно вашего запроса.
Параллельно, существует возможность получения этой информации без дополнительных технологий в офисе технического склада, но этот способ значительно дороже — около 800-900 рублей, а ожидание может затянуться до месяца.
После получения необходимой информации желательно отсеять варианты, где год постройки здания датирован до 1970 года.
Например, у Сбербанка имеется дополнительное требование, согласно которому степень износа здания не должно превышать 40%.
Особенности конструкции
Банки могут отказать в ипотечном кредите, если конструкция здания потенциально опасна. К примеру, это может касаться:
- перекрытий, выполненных из дерева или других горючих и подверженных гниению материалов;
- наличия газовых колонок в жилом фонде.
Юридические нюансы
Проверка юридических аспектов начинается после того, как дом будет проанализирован на соответствие всем требованиям, установленным для ипотечного кредита.
При этом учитывается:
- оценка стоимости жилья независимым оценщиком, назначенным кредитным учреждением;
- проверка правовой чистоты сделки – выявление всех претендентов на жилое помещение без исключений;
- подтверждение соответствия характеристик объекта недвижимости реальным данным.
Ограничения уловок продавца
Закон защищает покупателей: если имущество было продано менее трех лет назад, сумма сделки облагается налогом в размере, превышающем 1 миллион рублей. Поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость, указанную в договоре. Это возможно при ипотечном кредитовании, когда разницу между стоимостью квартиры и ее реальной ценой выплачивает покупатель. Но банки стремятся избежать таких уловок и предпочитают сделки, в которых владельцы недвижимости имеют право собственности более трех лет.
Если в результате проверки будет установлено, что цена квартиры завышена, продавец будет обязан снизить ее до удовлетворительного уровня. В противном случае, банк не одобрит ипотечный кредит на сумму, превышающую ту, что была установлена в ходе экспертизы. При необходимости стороны могут говорить о том, чтобы ошибку устранить, и разницу может оплатить покупатель.
Перепланировка – только по закону
Если жилье, предлагающееся под ипотеку, было изменено в результате перепланировки или реконструкции без отражения в официальных документах, то договор не может быть подписан. К 2017 году обязательные проверки БТИ не проводились, и такие квартиры могли продаваться с согласия покупателя, однако банк может вмешаться и потребовать законного оформления всех перепланировок.
Требования для военной ипотеки
Военнослужащие могут строить жилье не только в городских условиях, но и:
- покупка коттеджей;
- приобретение таунхаусов;
- сатисфекция частных домов с участками земли;
- покупка коммунальных квартир, если они принадлежат единственному собственнику.
Другие требования остаются прежними и касаются расположения и возраста дома, его конструкции и наличия законного переустройства.
Следуя вышеперечисленным правилам, каждый может самостоятельно установить, какое жилье подходит для ипотеки, избежать неподходящих вариантов и значительно сузить свой выбор. Не стоит забывать о специфических требованиях банков, которые могут отличаться.
При продаже квартиры брокер может оказать помощь в выяснении причин, по которым жилье не подходит для получения ипотеки, а также в том, какие действия необходимо предпринять для улучшения его ликвидности.
В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств заемщиков предупреждают о необходимости оформления страховки. Хотя страхование и не является обязательным, отказ от него может привести к тому, что в выдаче кредита будет отказано. Страховые компании должны быть аккредитованы государством.
Ограничения по ипотеке при покупке квартиры на льготных условиях
Привилегованная ипотека с процентной ставкой 7% доступна только для новых зданий. Вторичное жилье не подпадает под эту программу. Льготные ипотечные кредиты позволяют покупателям приобрести недвижимость по сниженным процентным ставкам и стимулируют застройщиков к более быстрому сбыту жилых объектов.
Правительство России не считает необходимым поддерживать продавцов на вторичном рынке жилой недвижимости. Тем не менее, в программе существуют исключения. Например, жители Дальнего Востока могут получить квартиру на вторичном рынке жилья через программу «семейной ипотеки».
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки согласны предоставлять ипотечные кредиты лишь на квартиры с законными переустройствами. Жилое помещение не может быть приобретено, если:
завершена переустановка лоджии,
несущие стены квартиры были устранены без согласования с отделом технической инвентаризации,
радиаторы были перемещены на балкон или лоджию,
кухня, где имеется газовое отопление, была объединена с общей зоной,
ванные комнаты были расширены за счет жилой площади,
коммунальные системы (вода и канализация) были изменены без согласования.
Если были внесены изменения, касающиеся несущих стен, то банкам будет трудно согласовать ипотеку. Однако некоторые кредитные учреждения могут рассмотреть вариант с неформально проведенными изменениями, если несущие конструкции не были затронуты. К примеру, если продавец решили расширить коридор или встроить ванную, не затрагивая другие пространства в квартире, то есть возможность одобрения для ипотечного кредита.
Квартиры в ипотеку с долгами и обременениями
Банк немедленно отказывает в сделках, которые касаются имущества, на которое возбуждено взыскание. Такие сделки подлежат строгому запрету. Например, если продавец пытается реализовать свою недвижимость в случае объявления о банкротстве, данная сделка также будет аннулирована. Кредитные учреждения тщательно проверяют юридическую чистоту квартиры и не кредитуют объекты, находящиеся под описанием долговых обязательств, залога или каких-либо других обременений. Это, в свою очередь, обеспечивает покупателям защиту от покупки проблемной недвижимости.
Ипотечное кредитование невозможно для сильно поврежденных объектов или зданий, дефекты которых составляют более 65% общей площади.
Недвижимость, подвергшаяся незаконной реконструкции, не может быть приобретена в ипотеку, за исключением случаев, когда несущие конструкции остались неповрежденными.
Банки избегают кредитования обремененных активов и объектов с отсутствием необходимых коммуникаций. Если у продавца имеются документы на квартиру, но она находится на складе, банк может отказать в ипотечном кредитовании.
Если вам интересна эта тематика, подписывайтесь на нашу рассылку, чтобы новые материалы приходили к вам на электронную почту или мессенджер.
© MBC. Для полного или частичного копирования материалов ссылка на источник обязательна. Если вы нашли ошибку в тексте, выделите нужный участок и нажмите Ctrl+Enter.
Банки неохотно кредитуют недостроенные объекты, так как данная схема связана с высокой степенью риска. Строительство может быть приостановлено или полностью остановлено. В связи с высоким спросом банки имеют свои списки наиболее надежных аккредитованных застройщиков.
Какое жильё подходит для военной ипотеки?
Военнослужащие могут приобрести с помощью ипотечного кредита следующие виды недвижимости:
- частный дом, включая земельный участок;
- квартира в многоквартирном доме;
- таунхаус;
- коммунальная квартира (при условии, что она принадлежит одному собственнику).
Право на получение военной ипотеки применимо как к объектам первичного, так и вторичного рынка. В случае с первичными объектами строительство должно быть завершено на момент оформления сделки. Если квартира покупается в рамках строительства, тогда военная ипотека может быть оформлена только согласно контракту. При этом приобретаемое имущество передается в залог банку — если залогом является земельный участок, то он также будет выставлен в качестве залога.
В остальном требования к жилью, подходящему для военной ипотеки, такие же, как и стандартные критерии:
- наличие отдельного туалета, ванной комнаты и кухни,
- отсутствие конструкций из дерева;
- подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация, система отопления и т.д.).
Если квартира расположена на последнем этаже, дополнительно проверяется состояние крыши.
Если во время проверки будет определено, что стоимость квартиры завышена, продавец обязан будет снизить цену для достижения приемлемого уровня. Если стороны не согласуют цену, банк откажется одобрять ипотечный кредит на сумму, превышающую указанную в итоге экспертизы. Если необходимо, стороны могут прийти к соглашению, и разница может быть уплачена покупателем.
Дополнительные требования при получении кредита
Некоторые банки также нацелены на квартиры, которые имеют обременения по неработающим ипотечным кредитам, по которым проводится 20% от стоимости квартиры. Это позволяет приобрести такую недвижимость по сниженной цене.
В инфляционных ситуациях и других форс-мажорных обстоятельствах заемщикам рекомендуется оформлять страховку. Хотя данное действие не является обязательным, отказ от страхования может привести к отказу в выдаче кредита. Страховые компании, предлагающие такие услуги, должны иметь государственную аккредитацию.
Ежемесячные платежи по кредитному договору не должны превышать 45% от заработной платы заемщика, также требуется стаж работы в аналогичной должности не менее одного года. Кредит может быть выдан только гражданам России, которые не имеют судимости либо имеют погашение после несения наказания. Заявки на кредиты принимаются во время регистрации заемщика.
smartcontrol_youtube_shortcode key=»Как купить квартиру в ипотеку» cnt=»1″ col=»1″ shls=»false»
Уважаемый читатель! Если у вас возникли трудности, свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации.
+7 495 109-30-87 — Москва и область, +7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и область, +7 804 333-07-22 — по всей России.
Не тратьте время и нервы — наши опытные юристы помогут решить ваши проблемы!
