Оценка стоимости вашего дома перед его продажей является ключом к успешной сделке. Переоценка недвижимости требует времени и усилий, тогда как недооценка может привести к финансовым потерям, что, как хорошо известно, не происходит слишком часто.
10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом
Задумывались ли вы, почему продажа дома самостоятельно может происходить быстрее, чем через агентство недвижимости? Как грамотно оценить стоимость вашего жилья и подготовить его к продаже? Какие шаги предпринять для размещения эффективного объявления и как установить контакт с потенциальными покупателями, чтобы повысить шансы на заключение сделки? На все эти актуальные вопросы я дам развернутые ответы ниже.
Продажа дома состоит из нескольких основных этапов, и для успешной сделки важно:
- Подготовить все необходимые документы;
- Подготовить сам дом к продаже;
- Разместить привлекательное объявление;
- Найти покупателя и взять у него задаток;
- Оформить сделку в Росреестре и рассчитаться с налогами.
Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство
В последние годы число агентств недвижимости возросло до неимоверной величины: в Москве их насчитывается более 2000! В связи с этим Московская гильдия решила учредить профессиональный праздник — День агента по недвижимости, который отмечается 19 декабря.
Представьте, что вы решили обратиться в агентство по рекомендации друзей или в результате рекламы в Интернете, и теперь уповаете на то, что они найдут для вас покупателя. Но как долго вам придется ждать? Месяц? Два? Или даже шесть месяцев? Искать в договоре пункты, касающиеся сроков продажи, неблагодарное занятие, так как они, скорее всего, прописаны неясно или наполнены юридическими формулировками. Да, вы можете расторгнуть контракт, если он задерживается, но как можно сделать это официально, если такое право ни разу не упоминается в соглашении? С высокой долей вероятности — никак.
Совет 1: Не следует полагать, что обращение к агенту по недвижимости ускорит продажу дома — обычно люди предпочитают приобретать жилье напрямую у собственника.
Существуют также хитрые юридические уловки, такие как «переговоры о стоимости недвижимости». Эта формулировка подразумевает, что оценка вашего дома была осуществлена якобы независимым экспертом, на самом деле являющимся сотрудником агентства, что может привести к занижению рыночной стоимости. Мы ещё вернемся к вопросу о том, как провести независимую оценку вашего жилья до начала продажи.
Кроме того, существует риск того, что агенты могут «воровать»: помимо стандартного вознаграждения продавца (от 1% до 5% от суммы сделки) они могут добавлять скрытые комиссии, которые увеличивают стоимость недвижимости и, соответственно, время продажи.
Наконец, при обращении в агентство неизвестно, кто именно будет заниматься вашей недвижимостью. Даже если вы знаете, кто это, вам вряд ли расскажут, является ли этот человек опытным профессионалом или же просто стажером.
Совет 2: Продажа дома самостоятельно может сэкономить вам как минимум 50 000 рублей, что соответствует комиссии самого скромного агентства.
«Пришёл, увидел и купил» – правила быстрой продажи загородной недвижимости
Прежде всего, уточним, что подразумевается под быстрой и выгодной продажей недвижимости. В среднем, продажа загородного дома с участком занимает от 4 до 6 месяцев. Если этот процесс затягивается, стоит задуматься, что может быть не так, и оценить рекламу, цену и состояние дома. Не стоит забывать о сезонности продаж загородной недвижимости и влиянии внешних факторов, таких как экономическая и геополитическая обстановка, стихийные бедствия и прочие катастрофы в вашем регионе.
Продажа дома менее чем за четыре месяца считается довольно быстрой сделкой. Идеальная экспресс-сделка выглядит следующим образом: покупатель сначала уточняет все важные детали по телефону (на этом этапе честность имеет решающее значение, не скрывайте важные аспекты и не исказите факты). После этого клиент приезжает, чтобы осмотреть дом, участок и дополнительные постройки, убеждаясь, что всё соответствует его ожиданиям (оптимальный вариант — соответствие лучше, чем ожидалось). На этом этапе, как правило, возникают различные вопросы, как технические, так и юридические.
Технические вопросы могут касаться общего состояния здания, необходимых ремонтов, а также состояния коммуникаций. К ним необходимо подготовиться заранее. Если вы сами жили в этом доме, то, вероятно, сможете ответить на большинство вопросов, начиная от того, когда в последний раз проводился ремонт крыши, и заканчивая советами по уходу за садом. В противном случае, если дом достался вам по наследству, вы можете заранее поручить независимому специалисту провести оценку состояния крыши — это также поможет вам установить разумную цену на дом.
Аналогичные меры подготовки касаются и юридической стороны дела. Ниже привожу список документов, которые должны быть у вас под рукой, чтобы ускорить продажу, однако сейчас важно обратить ваше внимание на другие аспекты. Вы (или ваш агент) должны полностью владеть информацией о каждом аспекте дома и передать её потенциальному покупателю максимально точно.
Существуют вопросы, которые обязательно возникнут:
— Каков статус недвижимости (например, HI, SNP, LPH и др.),
— Как дом перешёл в вашу собственность?
— Имеются ли все документы и кадастровые номера на дом, площадку и постройки?
— Сколько собственников на данный момент, совершеннолетние ли все из них?
— Проводились ли работы по межеванию участка?
— Использовался ли материнский капитал для приобретения?
— Есть ли неизвестные наследники?
— Зарегистрированы ли кто-либо в доме (если это многоквартирный комплекс)?
— Приемлема ли недвижимость для ипотечного кредитования?
— Не имеется ли долгов за коммунальные услуги, залогов или других обременений?
Идеальный «портрет» дома, который можно быстро и выгодно продать, выглядит следующим образом:
- На дом и землю есть все соответствующие документы, подтверждающие право собственности;
- Есть только один взрослый собственник;
- В доме никто не прописан и не проживает;
- Нет долгов и обременений, все подтверждено документально;
- Участок отмежеван;
- Объект может быть использован под ипотеку (это не обязательно, но повышает вероятность успешной продажи).
Если все пункты соблюдены, вероятность быстрой сделки существенно возрастает — если покупателю понравятся внешний вид дома, его юридическая чистота и готовность к сделке, это окажет содействие в завершении продажи. Но нужно помнить, что это всего лишь часть сделки, которая ставит цели обеих сторон.
Пакет документов для продажи загородного дома с участком
Скажем прямо: подготовка документов — это не просто формальность. На практике это дело может оказаться намного сложнее, чем кажется на первый взгляд. Могут возникнуть незарегистрированные наследники, участки без правоустанавливающих документов или самовольно построенные сооружения без соответствующих бумаг. Некоторые продавцы готовы предложить покупателю небольшую скидку, лишь бы тот взял на себя все обязанности по оформлению документов, но нужно ли это кому-то? Представьте, что вы нашли великолепный дом с отличной отделкой, но без необходимых документов. Или что вам продает человек, не имеющий полномочий. В конце концов, это означает, что ваши шансы на быструю продажу стремятся к нулю.
Прежде чем начинать показы дома, позаботьтесь о подготовке следующих документов:
- На жилой дом – свидетельство о праве на собственность и технический паспорт с обмерными данными БТИ;
- На земельный участок – свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с экспликацией;
- Паспорт собственника;
- Документы, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.
Это основные документы, которые подтвердят юридическую чистоту вашей недвижимости и ваши серьёзные намерения в глазах потенциальных покупателей. Кроме этого могут понадобиться дополнительные документы, такие как справки о состоянии здоровья и санитарии из соответствующих органов, нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если это необходимо, а также выписка из регистрации, подтверждающая отсутствие прописанных в доме. Все эти документы обычно оформляются в короткие сроки, часто незадолго до самой сделки. Главное, чтобы покупатели увидели, что вы готовы к сделке.
Важно! Если вы юридически подготовлены к продаже, вы будете выделяться среди прочих предложений и значительно увеличите свои шансы на быстрое подписание соглашения о цене продажи.
Оставьте заявку на срочный выкуп!
Профессиональные агенты по недвижимости могут значительно сэкономить ваше время, надлежащим образом подготовить объект к продаже и увеличить количество потенциальных покупателей.
Профессиональные агенты занимаются фотографированием, видеосъемкой, подготовкой рекламных материалов, ответами на телефонные звонки, демонстрацией недвижимости и оказанием помощи в проведении сделок. Для привлечения большего числа клиентов предложения публикуются на сайте агентства и продвигаются через профессиональные социальные сети и закрытые мессенджеры.
Эксклюзивный договор блокирует право владельца на продажу недвижимости без участия агентства (посредством других агентов или самостоятельно). Иными словами, агентство получает эксклюзивное право на продажу вашей недвижимости. В этом случае выручка не взимается до завершения сделки, а аванс не требуется.
Контракт на «услуги по продаже» не ограничивает владельца: ему разрешено использовать услуги множества брокеров и агентств, или работать самостоятельно. Тем не менее, агентство возьмет не менее 50% фиксированной суммы аванса. Если же недвижимость не удастся продать, или если сделка завершится через владельца, аванс не возвратится, поскольку депозит используется для оплаты работы агента.
Самостоятельная продажа за полгода и более
Продажа квартиры, как правило, происходит быстрее и проще, чем продажа дома с участком. Объясняется это тем, что безусловно, загородная недвижимость обладает более низкой ликвидностью и сложнее в выборе со стороны покупателя. Другими словами, многие покупатели не знают, как правильно выбрать загородную недвижимость, а продавцы, в свою очередь, не всегда имеют необходимые знания о процессе продажи.
Сильно затянуться с продажей участка земли с домом без какого-либо снижения цены можно на годы. Сайты вроде Авито и Юла полны объявлений, которые годами висят без покупателя. Причины медленной продажи дома с землёй включают:
- необъективно завышенная цена;
- отсутствие необходимых документов;
- нежелание покинуть дом немедленно (особенно если вы всё ещё в нём проживаете);
- необустроенный участок;
- недостаточно удобное расположение (плохие подъездные пути);
- наличие обременений;
- недостаточная предпродажная подготовка;
- недостаточная реклама (отсутствие видеопрезентаций и качественных фотографий);
- недостаточные навыки продаж загородной недвижимости.
Как продать дом быстро и выгодно: 9 простых и эффективных советов
Продажа недвижимости — задача трудоёмкая и порой продолжительная: на поиски покупателя порой уходит не одно десятилетие. Тем не менее, есть определенные методы и стратегии, следуя которым, вы сможете существенно ускорить процесс. Я поделюсь с вами несколькими советами, как можно быстро продать дом и участок, чтобы это было выгодно как для вас, так и для покупателя.
- если необходимо, агент сможет помочь вам подобрать жилье для обмена;
- агент займется рекламой, используя только проверенные и эффективность каналы, выгодно «представит» ваше объявление;
- агент имеет обширную базу потенциальных покупателей и знает, как их привлекать;
- агенты окажут необходимую помощь в подготовке всех нужных документов.
Продавать недвижимость самостоятельно — это весьма выгодно: отпадает необходимость платить комиссионный сбор агенту, и не возникнет необходимости обсуждать, объяснять какие-либо нюансы. Из-за этого многие люди выбирают продажу своими силами. Какой подход лучше — эта личная задача для каждого.
Как быстро продать дом без помощи риелтора
Возможно, вы не желаете обращаться к агенту по недвижимости, или же хотите продать вашу недвижимость как можно быстрее. В этом разделе я расскажу, как эффективно и быстро продать дом без участия риелтора.
Проведите качественную предпродажную подготовку
Первое впечатление критически важно — дом обязан выглядеть привлекательно с первого взгляда. Выполните необходимые работы, чтобы сделать вашу недвижимость более привлекательной: уберите сорняки на участке, исправьте кривой забор, наведите чистоту в доме. Убедитесь, что все выглядит опрятно и чисто, чтобы покупатели уже на входе почувствовали желание оказаться в вашем доме и приобрести его.
Напишите качественное объявление
Это, пожалуй, самый важный совет, так как первый контакт потенциального покупателя с вашим домом обычно происходит на расстоянии — через фотографии и описание в интернете.
- Создайте качественные фотографии, которые продемонстрируют дом в самом выгодном свете. Закажите услуги профессионального фотографа для создания качественных и привлекательных снимков.
- Размещайте объявление сразу на нескольких платформах и сайтах по продаже недвижимости, чтобы увеличить шансы на быструю продажу.
- Укажите всю важную техническую информацию: год постройки, доступную инфраструктуру, коммуникации, материалы, из которых построен дом, этажность, а также общую и жилую площадь каждой комнаты.
- Обязательно отметьте, что продажа осуществляется от собственника — такие объявления привлекают больше покупателей.
- Постарайтесь указать точную цену. Не размещайте объявление без указания цены, так как на такие предложения практически никто не реагирует, и некоторые вообще их проигнорируют.
- Проверьте свои контактные данные и уточните время, когда с вами можно связаться. Несколько раз перепроверьте номер телефона, иначе звонков вы можете и не дождаться.
Создайте светлую и приятную атмосферу
Еще один важный совет для успешной продажи — проводить показы в нужное время, чтобы большинство комнат были светлыми и теплыми. Это создает позитивное восприятие для потенциальных покупателей. Кроме того, важна и атмосфера запахов в вашем доме. Убедитесь, что в квартире нет неприятных запахов, используйте нейтральный освежитель и обеспечьте проветривание помещения.
Совет: Опытные риелторы утверждают, что запах свежей выпечки создает особенно уютную атмосферу и привлекает покупателей. Попробуйте испечь пирог в духовке перед показом дома — это определенно поможет!
Уберите все личные вещи
Удалите фотографии семьи, памятные вещи, одежду и обувь. Эта мера позволит покупателю воспринимать дом как потенциально свой, и он сможет легче представить свою жизнь в этом пространстве. Чтобы ускорить продажу, важно продемонстрировать, что дом готов принять новых хозяев.
Заранее просчитайте разумную скидку
Как можно быстро продать дом? Предложите покупателю хорошую скидку. Однако она должна быть заранее включена в цену, иначе продажа может не быть выгодной.
Как правильно рассчитать скидку? Оцените дефекты, которые существуют в вашем доме, и составьте предварительный бюджет на их устранение. Полученная сумма должна быть добавлена к цене. Поскольку покупатель, вероятно, укажет на недостатки во время показа и будет вести торг, вы можете уверенно снижать цену до той, которая будет вам по силам.
Разберитесь в мотивации покупателя
Спросите у покупателя, с какой целью он планирует приобрести дом, и постарайтесь объяснить, что ваша недвижимость идеально подходит для его нужд. Например, если человек намерен переехать с детьми, расскажите ему о садовых деревьях, которые приносят витамины, покажите пространство с песочницей и детской площадкой. Убедитесь, что вы взяли на заметку расположение ближайших школ и детских садов; эти нюансы будут также положительными моментами для покупателя. Этот совет хорошо работает как для загородной, так и для городской недвижимости — важно убедить покупателя, что дом подходит именно ему.
